Probabilmente chi ha intenzione di acquistare o di vendere un immobile ha sentito nominare le tabelle OMI, magari senza conoscere la loro utilità. OMI è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare e nelle sue tabelle figurano le quotazioni dei valori di mercato (e di affitto) delle varie tipologie di immobili; approfondiamo il discorso e cerchiamo di capire meglio cosa sono e a cosa servono.
Che cosa sono le tabelle OMI
Sulle tabelle OMI vengono riportate le quotazioni immobiliare semestrali: queste permettono di individuare per una determinata zona omogenea (le cosiddette zone OMI) di ogni comune i valori di mercato e di locazione minimi e massimi. I valori sono espressi in euro al metro quadro e sono divisi in base alla tipologia immobiliare e allo stato di conservazione dell’immobile. Ma considerando che, come espressamente chiarito dall’Agenzia delle Entrate, le quotazioni OMI non possono sostituire la stima di un tecnico professionista nell’ambito di un processo estimativo, a cosa servono queste tabelle?
A cosa servono le quotazioni all’Osservatorio dei Mercati Immobiliari
Grazie alle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare l’Agenzia può accertare ed eventualmente rettificare il valore degli immobili che viene dichiarato dai contribuenti; il valore degli immobili infatti incide eccome sulle tasse che si devono pagare e non solo in caso di vendita o di donazione (pensiamo ad esempio anche all’IMU e alla TASI).
L’Agenzia delle Entrate cerca di monitorare le compravendite immobiliari per individuare gli eventuali evasori: quando c’è un trasferimento di un bene immobile, la base imponibile su cui vengono calcolate le imposte che l’acquirente e il venditore devono pagare è rappresentata dal valore di mercato che è stato indicato nell’atto di compravendita; in sede di accertamento l’Agenzia verifica se questo valore è coerente con il normale valore commerciale (individuate spesso sulle tabelle OMI); se è inferiore l’Ufficio rettifica il valore, facendo pagare la maggiore imposta e applicando sanzioni ed interessi.
L’OMI di fatto di occupa di rilevare ed elaborare le informazioni relative ai valori immobiliari e delle locazioni; per gestire questa banca dati deve prima di tutto individuare le zone omogenee (ulteriormente raggruppate in fasce in base alla loro posizione all’interno del comune, che può essere centrale, periferica, extraurbana…), poi all’interno di ognuna zona indica il valore minimo e massimo di ciascuna unità in base alla sua destinazione d’uso (che può essere ufficio, negozio, residenziale e così via). Viene individuato anche lo stato conservativo in cui si trovano prevalentemente le unità residenziali all’interno di una zona (lo stato può essere normale, ottimo o scadente).
Come consultare le tabelle OMI
Come detto prima, le quotazioni indicate nelle tabelle OMI non possono sostituire una stima puntuale, però hanno un valore di indizio nell’ambito di un accertamento. Le quotazioni possono essere consultate da chiunque e gratuitamente: basta collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate, andare nella sezione Servizi e poi su Banca dati delle quotazioni immobiliari – Ricerca. Per utilizzare lo strumento bisogna prima di tutto selezionare una Provincia, poi il Comune ed il semestre di riferimento; la scelta successiva riguarda la fascia o la zona in cui si trova l’immobile ed infine si seleziona il tipo di destinazione: nella nuova schermata compaiono le tabelle OMI che per ogni tipologia e stato conservativo indicano i valori di mercato e di locazione minimi e massimi espressi in euro per metro quadrato.