Anche se il mercato immobiliare inizia a dare confortanti segni di ripresa, i contratti di affitto continuano ad essere ancora molto importanti: spesso si sente parlare anche di affitto con riscatto, ma non tutti hanno ben capito di cosa si tratta. Vediamo quali sono le caratteristiche di questo contratto, cosa prevede e quali sono le differenze con il tradizionale contratto di locazione.
Cos’è il contratto di affitto con riscatto
La formula di acquisto con riscatto permette all’inquilino di beneficiare del godimento dell’immobile oggetto del contratto ma gli dà anche la possibilità di esercitare un’opzione di acquisto entro un determinato periodo di tempo. Ovviamente per poter avere questa possibilità, il contratto prevede un canone mensile maggiorato perché comprende una quota mensile aggiuntiva che rappresenta un acconto sul prezzo finale. Alla conclusione del termine stabilito, l’inquilino può acquistare l’immobile pagando il prezzo di riscatto finale.
Le tipologie di contratto
Esistono diverse tipologie di contratto di affitto con riscatto. Le parti infatti possono scegliere tra diverse formule:
- contratto di affitto con diritto all’acquisto; in questo caso l’inquilino ha la possibilità di scegliere se acquistare o meno l’immobile al termine previsto dal contratto, mentre il proprietario è vincolato alla scelta dell’inquilino; questa viene definita la formula rent to buy pura;
- contratto di affitto con patto di vendita futura; in questo caso invece l’inquilino è obbligato all’acquisto: se decide di non comprare l’immobile, tutte le quote aggiuntive versate come acconto sul prezzo di vendita finale resteranno al proprietario in qualità di indennizzo;
- contratto di affitto con riserva di proprietà; l’inquilino diventa il proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone di affitto; se l’inquilino si dimostra inadempiente, il proprietario può ottenere la risoluzione del contratto e rientrate in possesso dell’immobile; in questo caso il proprietario dovrà rendere almeno una parte delle quote versate dell’inquilino: se la soma da restituire non è quantificata sul contratto, l’importo viene stabilito da un giudice.
Cosa prevede la legge sull’affitto con riscatto
Stando a quanto stabilito dalla legge (e più in particolare dal DL 133/2014), il contratto di affitto con riscatto non può avere una durata superiore ai dieci anni. Per avere effetti legali va trascritto presso i registri immobiliari: in questo modo l’immobile risulterà già prenotato per l’acquisto e quindi on potrà essere oggetto di pignoramenti ed ipoteca. La legge prevede anche che il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto se l’inquilino non paga un determinato numero di canoni (non necessariamente consecutivi) non inferiore ad 1/20 del totale; se il contratto viene risolto, il proprietario torna in possesso dell’immobile e, a seconda di quanto stabilito in sede contrattuale, può tenere le quote già versate dall’inquilino a titolo di indennizzo.