Registrare un contratto di affitto, che si tratti di un immobile a uso abitativo, commerciale o di un terreno agricolo, è un passaggio indispensabile per garantirne la validità legale e fiscale.
In particolare, quando si tratta di locazione di fondi rustici o terreni agricoli, esistono normative specifiche e codici tributo diversi da quelli generalmente impiegati per altri tipi di contratto.
Conoscere quale codice utilizzare tra 108T, 1504 o 109T può fare la differenza tra una registrazione corretta e un errore che potrebbe invalidare la registrazione o comportare accertamenti fiscali.
Quali codici tributo si usano per la registrazione dei contratti?
La registrazione dei contratti di locazione presso l’Agenzia delle Entrate richiede l’utilizzo di modelli specifici (F23 o F24 Elide) e l’indicazione di un codice tributo corretto in base alla tipologia del contratto. I tre codici principali da conoscere sono:
- 108T è utilizzato per la registrazione di contratti di affitto di fondi rustici o terreni agricoli, sia per la prima registrazione sia per le eventuali proroghe.
- 1504 è impiegato in caso di proroga di contratti di locazione di beni immobili urbani (abitativi o commerciali), con imposta calcolata sul canone annuo e sulla durata della proroga.
- 109T viene riservato alla registrazione di contratti in comodato gratuito, come nel caso della comunicazione della riduzione del canone.
Talvolta si fa confusione tra il codice tributo 108T, utilizzato per affitti agricoli, e il codice 1504, che si riferisce invece alla proroga di contratti urbani, abitativi o commerciali. Anche se possono sembrare simili, quest’ultimo non è adatto alla registrazione di contratti relativi a fondi rustici.
Per evitare questo tipo di errore, può essere utile partire da un modello contrattuale già impostato: sul Blog di Edilnet è disponibile un fac-simile di contratto di affitto agricolo, pronto da personalizzare secondo le proprie esigenze.
Come registrare un contratto di affitto di terreno agricolo?
Nel caso di affitto di un terreno agricolo, il codice tributo da utilizzare è il 108T. Questo codice si riferisce specificamente all’imposta di registro dovuta per i contratti di affitto di fondi rustici.
La registrazione deve essere effettuata con modello F23, inserendo la causale RP (Registrazione Atti Pubblici e Privati). L’importo dell’imposta è di 67 euro, sia per la prima registrazione che per le proroghe. Il contratto, per essere valido, deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula.
Dal punto di vista fiscale, se il terreno viene effettivamente destinato a uso agricolo, il locatore non è tenuto a dichiarare il canone percepito, ma semplicemente il reddito dominicale, a prescindere dal soggetto conduttore (che può essere una persona fisica o una società). Il conduttore, invece, dovrà dichiarare il reddito agrario.
L’unica eccezione a questa regola si verifica nel caso in cui il canone dichiarato sia inferiore all’80% della rendita catastale: in tal caso, si considera il canone effettivo (Corte di cassazione, sentenza n. 57927 del 31 ottobre 2017).
Cosa c’è da ricordare
L’imposta di registro è un adempimento essenziale per dare validità legale ai contratti di affitto, anche nel settore agricolo. Usare il codice tributo corretto evita errori e problematiche con l’Agenzia delle Entrate. In sintesi:
- 108T per contratti relativi a terreni agricoli;
- 1504 per proroghe di locazioni abitative o commerciali;
- 109T per comodati gratuiti.
In un’ottica di corretta gestione contrattuale e fiscale, è consigliabile sempre consultare fonti ufficiali e, se necessario, rivolgersi a un professionista per evitare sviste che potrebbero generare costi o sanzioni.
