A volte capita che tra due azienda venga stipulato un particolare contratto in base al quale un’impresa paga ad un’altra impresa un canone per poter usufruire dei suoi complessi aziendali. Si parla in questo caso di affitti d’azienda: priviamo a capire in cosa consistono, quando possono tornare utili e come sono regolamentati.
In cosa consistono gli affitti d’azienda
Con il contratto di affitto d’azienda il proprietario (locatore) cede l’uso della sua azienda al locatario, che paga al proprietario un corrispettivo che viene chiamato canone. In base a quanto previsto nel contratto, il pagamento del canone può avvenire mensilmente o con altre scadenze; il locatario si fa carico delle spese di gestione (sia ordinarie che straordinarie) e ha diritto ad incassare l’intero utile prodotto dall’azienda (al metto, ovviamente, del canone da versare al locatore). Quando scade il contratto il locatario è tenuto a restituire l’azienda al suo proprietario nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuta, senza deteriorare la sua efficienza economica.
Gli affitti d’azienda (così come quelli relativi al solo ram aziendale) possono riguardare qualsiasi tipologia di attività e possono essere stipulati da ditte individuali, società di persone e società di capitali. Contratti di questo tipo sono particolarmente diffusi nei settori della ristorazione e dei viaggi: ad esempio, quante volte abbiamo sentito parlare di bar in gestione? Ecco, il contratto di gestione non è altro che un contratto di affitto di azienda. Con il contratto di affitto il locatore continua a mantenere il suo status di proprietario (perché non vende la sua attività) e percepisce un guadagno rappresentato dal canone, mentre il locatario paga il canone, ma si ritrova un’azienda avviata, senza necessità di fare quelli che possono essere definiti come investimenti iniziali.
Come sono regolati questi contratti
La stipulazione di un contratto di affitto d’azienda richiede la presenza di un notaio: lo prevede sia il codice civile (articoli 2562 e 2556) e la Legge 310/93; entro 30 giorni dalla stipulazione del contratto il notaio deve effettuare la registrazione alla Camera di Commercio. Nei contratti relativi agli affitti d’azienda devono essere riportati tutti gli elementi necessari alla definizione e all’identificazione del rapporto, ovvero:
- dati del proprietario e del locatario;
- i dati dell’azienda (o ramo d’azienda) ceduta;
- la durata dell’affitto;
- il canone che il locatario deve pagare al locatore;
- i crediti e i debiti dell’azienda;
- i dipendenti e i loro TFR ed anzianità lavorativa.
A proposito dei dipendenti bisogna dire che quelli che sono presenti al momento della “cessione” mantengono la loro posizione; se il locatario assume nuovi dipendenti durante il periodo di affitto, alla scadenza del contratto di affitto questi rimangono in azienda e passano sotto la responsabilità del locatore (a meno che le parti non abbiano previsto altro). Il contratto può prevedere anche un’opzione di acquisto: in tal caso deve essere indicata la data entro cui esercitare questa opzione, le modalità di comunicazione al proprietario e il prezzo (specificando se i canoni pagati in precedenza possono essere considerati una forma di acconto).